انخفاض أسعار تأجير المساحات المكتبية في أبوظبي بنسبة 52 بالم

قال نيكولاس ماكلين، المدير الإداري لشركة «سي بي ريتشارد أيليس المحدودة» في الشرق الأوسط، والتي تتخذ من لوس أنجلوس مقراً رئيساً لها، والمتخصصة في خدمات العقارات التجارية في العالم، إن تأجير المكاتب داخل إمارة أبوظبي يعتبر سوقاً تقليدية بطيئة النمو لأسباب عديدة، أهمها قلة المعروض من المساحات المكتبية التي لا تتلاءم مع حجم الشركات العاملة داخل الإمارة، إضافة إلى أن الأغلبية العظمى من إجمالي المساحات المكتبية المتوفرة تنتمي لتصنيف (باء وجيم)، بينما لايزال هناك عدد قليل من المساحات المكتبية المجهزة بمواصفات تتناسب لتصنيفها كدرجة مميزة، وفقاً للمعايير الدولية».

وتابع المدير الإداري للشركة التي تتخذ من أبوظبي مقراً في منطقة الشرق الأوسط، في حديث لـ«الرؤية الاقتصادية»، «قبل خمس سنوات لم يكن هنالك مساحات مكتبية شاغرة للاستغلال، وبالتالي كانت شركات كثيرة تحول الفلل السكنية إلى مكاتب، حيث تصل مساحات الفلل المستغلة كمكاتب داخل أبوظبي إلى ما يقارب 1.2 مليون قدم مربعة.

وأضاف إن قرار بلدية أبوظبي بعدم تجديد تلك العقود، سيساهم في زيادة عدد الفلل المعروضة كوحدات سكنية، وهذا يعني أن 180-240 فيلا ستستخدم كوحدات سكنية مع بداية العام القادم 2011، ما قد يؤدي إلى انخفاض أسعارها في السوق.

وأكد ماكلين أن نحو 390 ألف متر مربع من المساحات المكتبية سيدخل سوق المكاتب داخل إمارة أبوظبي بحلول العام 2011، فيما ستتراوح معدلات الشواغر المتوقعة في هذه المساحات خلال العام القادم 2011، بين 8-10 بالمئة، بعدما وصلت العام الماضي إلى 2 بالمئة زيادة عما كانت عليه في العام 2008.

وتابع «لقد انخفضت أسعار تأجير القدم المربعة الواحدة في المساحات المكتبية داخل إمارة أبوظبي بنسبة 52 بالمئة خلال الربع الأول من العام الجاري 2010، مقارنة بما كانت عليه في العام 2008، ليبلغ سعرها بين 400-500 درهم.

أما في الوقت الراهن فيتراوح سعرها من 225-260 درهماً، مضيفاً أن سعر تأجير المتر المربع الواحد من المساحات المكتبية داخل إمارة أبو ظبي، قد وصل إلى ذروة ارتفاعه خلال الربع الثالث من العام 2008.

وكانت الشركة أكدت، وفقاً لدراسة قامت بها، أن77 بالمئة من الشركات الأمريكية والأوروبية قد وسعت حجم تمثيلها داخل أبوظبي، بينما بلغت حصة دولآسيا ما يقرب من 22 بالمئة.

تأجير الوحدات السكنية
يعتبر ماكلين أن واحدة من أهم المعضلات التي تقلق كثيراً من القاطنين داخل إمارة أبوظبي، هي أن العديد من الوحدات السكنية التي ستدخل السوق في نهاية العام الجاري 2010، والعام المقبل 2011، هي قطاعات راقية مخصصة لذوي الطبقات المتوسطة العليا، حيث تصل مساحات هذه الوحدات إلى ما بين 240 و350 متراً مربعاً.

وتابع أن معالجة مثل هذه المعضلات ستحتاج إلى تدخل حكومي، وهذا فعلاً ما قامت به حكومة أبوظبي خلال الربع الأول من العام الجاري، عندما أطلقت مجموعة من المشاريع العقارية المخصصة لمواطني دولة الإمارات مع الشركات المطورة القيادية داخل الإمارة.

وأضاف ماكلين أن الحل الثاني الذي من المتوقع أن يتخذه بعض المطورين العقاريين، هو عملية دمج وتحويل هذه الوحدات السكنية من وحدات مخصصة للطبقات العليا إلى أخرى تتناسب مع الأوضاع المادية لذوي الدخل المتوسط.

وبين ماكلين أن أسعار تأجير الوحدات السكنية داخل إمارة أبوظبي شهدت انخفاضاً بداية العام الماضي 2009، بعدما عرفت خلال السنوات الخمس الماضية صعوداً عالياً، حيث وصل سعر الاستوديو إلى 50-60 ألف درهم سنوياً مقارنة بالعام 2008 حين تراوح تقريباً بين 80-100 ألف درهم سنوياً، ووصل سعر الوحدات السكنية المكونة من غرفة وصالة واثنتين وصالة وثلاث وصالة إلى 100 - 230 ألف درهم سنوياً، خلال العام الماضي 2009.

ولفت إلى أن سعر تأجير الاستوديو في إمارة أبو ظبي وصل خلال العام الجاري 2010، إلى 40-80 ألف درهم، بينما يتراوح سعر تأجير الغرفة والصالة بين 90-140 ألف درهم سنوياً، أما الغرفتان والصالة فبين 110-180 ألف درهم، بينما تتراوح الثلاث غرف وصالة بين 165-220 ألف درهم سنوياً.

وأكد ماكلين أن أسعار تأجير الوحدات السكنية داخل إمارة أبوظبي تختلف حسب موقعها الجغرافي، فما زالت مدينة أبوظبي تحافظ نوعاً ما على معدلات قوية نسبياً، مقارنة بالمواقع الجغرافية البعيدة عن مركز المدينة، متوقعاً أن تنخفض أسعار تأجير العقارات في المناطق المحيطة بمدينة أبوظبي بنسبة تتراوح بين 10-12 بالمئة خلال العام الجاري.

وبين أن الظروف الحالية أجبرت كثيراً من مالكي العقارات على تخفيف شروط الدفع المعتادة لتسديد دفعات الإيجار، وأضحى في الوقت الراهن بإمكان المستأجر أن يتفاوض مع المالك على الأسعار المطروحة وطرق تسديد الدفعات المستحقة.

وتوقع أن يتم تسليم ما يقرب من 100 ألف وحدة سكنية داخل إمارة أبوظبي خلال العام الجاري 2010، مشيراً إلى أن سعر بيع الوحدات السكنية في جزيرة الريم وشاطئ الراحة يتراوح بين 1.050-1400 درهم للقدم المربعة الواحدة.

وتعليقاً حول رأيه في كيفية خروج بعض المطورين العقاريين من الأزمات التي مرت بهم خلال العامين الماضي والجاري، قال ماكلين «من وجهة نظري يجب توحيد التشريعات والقوانين المتعلقة بجلب الموظفين والعاملين داخل الدولة وتوسيع هذه القاعدة، لشغل أعداد الوحدات السكنية التي يتم بناؤها، من خلال تحديث القوانين الحالية، وهذه الخطوة تعني تحريك جميع القطاعات الاقتصادية داخل الدولة بشكل عام». وذكر أن الشركة تسعى عبر خططها المستقبلية إلى فتح مكاتب في السعودية ومصر، موضحاً أن السوق السعودية ناشئة وتنمو بطريقة سريعة مع الوقت، ومصر تعتبر استثماراً عقارياً ناجحاً لزيادة التعداد السكاني فيها.

مساحات تجارة التجزئة

وقال ماكلين «ما زالت الأسواق الناشئة كسوق أبوظبي تلعب دوراً حرجاً في استراتيجيات التوسع العالمية لتجار التجزئة الدوليين، فهذه المنطقة بدأت تتحول بشكل سريع لتصبح وجهة رئيسة على خارطة تجارة التجزئة العالمية، كما أن النمو الملازم المحتمل للأسواق الكثيرة الناشئة على المدى المتوسط يظل أداة جذب استراتيجية رئيسة».

وأضاف أن الشركة تعمل حالياً على تأجير المساحات الخاصة لبيع التجزئة في أبوظبي، حيث تم تأجير ما يقارب 65 بالمئة من المحلات التجارية الموجودة في «دلما مول» في منطقة المصفح، والذي يضم 500 محل.

وقالت الشركة في تقريرها الثالث، إنه رغم الصعوبة التي شهدتها أسواق التجزئة في العالم هذه السنة، إلا أن المملكة المتحدة حافظت على مكانتها في طليعة أفضل 20 سوقاً دولية للتجزئة، حيث كانت نسبة 58 بالمئة من الماركات التي شملتها الدراسة موجودة في هذا البلد. وجاءت الإمارات في المركز الثاني العربي بنسبة 54 بالمئة.

وذكر ماكلين أن هنالك تحولات هامة في تصنيف مدن تجارة التجزئة العالمية، حيث حسنت الأسواق الناشئة مثل بكين وشنغهاي وموسكو من مواقعها داخل المدن العشر الأعلى، فيما انتقلت مدن مثل الرياض وجدة والكويت لتحتل مرتبة بين أعلى 20 مدينة في أسواق التجزئة الدولية.